Bij de aankoop van onroerend goed, zoals een stal of nieuwe locatie, krijgt u te maken met btw of overdrachtsbelasting. Als de aankoop belast is met overdrachtsbelasting, is de koper in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom. Er is een uitzondering: voor vrijwillige kavelruil geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Btw of overdrachtsbelasting?
De aankoop van onroerend goed is belast met btw of met overdrachtsbelasting. In een eerder nummer (2/2022) informeerden we u al over de btw-aspecten. Als vaststaat dat de aankoop belast is met overdrachtsbelasting, is de koper in beginsel 8% (vanaf 2023 mogelijk 10,1%) overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom. Dit is bijvoorbeeld het geval bij aankoop van een locatie met bestaande bedrijfsgebouwen (ouder dan twee jaar).
Vrijwillige kavelruil
Leveringen die plaatsvinden via een vrijwillige kavelruil (ook wel ruilverkaveling bij overeenkomst genoemd) zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit zijn namelijk leveringen die plaatsvinden op grond van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Met deze wet wil het kabinet de inrichting van het landelijk gebied verbeteren. Vrijwillige kavelruil is een middel om dit doel te bereiken.
Wat is een vrijwillige kavelruil?
Bij een vrijwillige kavelruil gaan drie of meer eigenaren van onroerend goed een in de openbare registers in te schrijven overeenkomst aan. In deze overeenkomst verbinden zij zich bepaalde, hun toebehorende, onroerende zaken samen te voegen, op bepaalde wijze te verkavelen en vervolgens onder elkaar te verdelen. De verdeling vindt plaats bij notariële akte. Aan een kavelruil zitten verschillende voorwaarden vast.
‘Leveringen die plaatsvinden via een ruilverkaveling zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting’
Voorwaarden
Inbrengers en verkrijgers
In een kavelruil moeten minimaal drie partijen deelnemen die als ‘eigenaar’ onroerend goed inbrengen. Degene die het (juridische) eigendom bezit van een bepaalde zaak, kwalificeert als eigenaar. Daarnaast moeten er minimaal twee eigenaren onroerende zaken krijgen toebedeeld. Er vindt dus daadwerkelijk een ‘ruiling’ plaats. Daarnaast kunnen er in principe onbeperkt partijen toetreden tot de kavelruil om tegen inbreng van een geldsom één of meer kavels te verkrijgen (of andersom).
Onroerend goed
Kavelruil is op dit moment alleen mogelijk in het buitengebied. Enkel kavels die gelegen zijn buiten de bebouwde kom, mogen deel uitmaken van een kavelruil. Daarnaast zijn kavels die geen agrarische bestemming hebben, bestemd zijn voor woning of daartoe bestemd zijn en een ruimtelijk aangesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels vormen, uitgesloten. Dit geldt in beginsel ook voor kavels die worden aangewend voor ontgronding.
Praktijkvoorbeeld
Stel dat partijen X, Y, V en Z een ruilverkaveling bij overeenkomst aangaan. Partij X brengt in een paardenhouderij inclusief bedrijfsgebouwen en 5 ha cultuurgrond. Ondernemer Y verkrijgt deze locatie tegen inbreng van een geldsom van € 1.050.000 (€ 750.000 bedrijfsgebouwen inclusief erf en ondergrond en € 300.000 cultuurgrond).
Ondernemer V koopt in dezelfde periode een melkveebedrijf van ondernemer Z dat nabij de paardenhouderij van X is gesitueerd. Het melkveebedrijf omvat bedrijfsgebouwen en 20 ha cultuurgrond. Ondernemer Z verkrijgt hiervoor een geldsom van € 1.500.000 (€ 500.000 bedrijfsgebouwen inclusief erf en ondergrond en € 1.000.000 cultuurgrond).
Ter verbetering van de inrichting van hun afzonderlijke bedrijven besluiten ondernemers Y en V binnen dezelfde overeenkomst enkele percelen cultuurgrond te ruilen. De waarde van de cultuurgrond wordt gesteld op € 300.000.
Op basis van deze feiten en omstandigheden voldoen zij aan de voorwaarden die gesteld zijn in de Wilg (uitgangspunt blijft dat het onroerend goed kwalificeert). Zie ter illustratie ook bijgaand ruilschema. Er is in dit geval sprake van vier inbrengers (X, Z, Y en V) en twee verkrijgers (Y en V).
Berekening fiscaal voordeel
– Ondernemer Y is hierdoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd ter hoogte van € 84.000 (8% over de koopsom) ten aanzien van het gekochte paardenbedrijf;
– Ondernemer V is hierdoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd ter hoogte van € 120.000 (8% over de koopsom) ten aanzien van het gekochte melkveebedrijf;
– Over de verkrijging bij de ruiling van de percelen cultuurgrond is eveneens geen overdrachtsbelasting verschuldigd (€ 24.000 voor ieder).
Als de verkrijgingen van Y en V niet hadden plaatsgevonden door een vrijwillige kavelruil, dan waren zij in beginsel € 60.000 respectievelijk € 40.000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de bedrijfsgebouwen inclusief ondergrond. Voor de verkrijging van de cultuurgrond hadden zij een beroep kunnen doen op de voorwaardelijke cultuurgrondvrijstelling voor zover deze van toepassing is (voortzettingstermijn van tien jaar). De vrijstelling voor verkrijgingen krachtens de Wilg is daarentegen bij toekenning onvoorwaardelijk.
De auteur
L.A.C. (Luc) Adriaansen MSc RB is als belastingadviseur en medewerker bureau vaktechniek Belastingadvies werkzaam bij ABAB.
