Ben je actief in de paardenhouderij en verhuur je daarnaast woonruimte aan bijvoorbeeld een ruiter die zijn paarden bij je stalt, een groom, aan werknemers of aan andere personen? Dan is het van belang op de hoogte te zijn van de btw-gevolgen.
Vrijgestelde huur
Het verhuren van woonruimte is in principe vrijgesteld van btw. Dit betekent dat je over de huurprijs geen btw verschuldigd bent. Dit betekent echter ook dat je als verhuurder de btw op kosten die gemaakt zijn voor de woonruimte, niet mag aftrekken bij de btw-aangifte. Denk aan investeringen in bijvoorbeeld de keuken of badkamer, maar ook aan onderhoudskosten. In dit artikel gaan we in op een uitzondering op deze btw-vrijstelling: kortdurende verhuur. Ook lichten we toe waar je op moet letten bij verhuur aan buitenlandse huurders en aan werknemers.
Kortdurende verhuur
Wanneer wordt verhuur gezien als kortdurende verhuur? Wanneer je woonruimte voor een periode van maximaal 6 maanden verhuurt, beschouwt de Belastingdienst dit in principe als kortdurende verhuur. Voor de btw is deze dienst belast met 9% btw, maar dit is alleen van toepassing wanneer de verhuur vergelijkbaar is met de verstrekking van accommodaties in het hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf.
‘De huurder mag de accommodatie niet voor permanent verblijf gebruiken’
Niet voor permanent verblijf
Per specifiek geval moet worden beoordeeld of en in hoeverre de verhuur plaatsvindt in het kader van het hotel-, pension-, kampen vakantiebestedingsbedrijf. Kenmerkend en doorslaggevend daarbij is dat de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven (zijn woonplaats) niet naar de accommodatie overbrengt. De huurder mag de accommodatie dus niet voor permanent verblijf gebruiken.
Verder zijn van belang
Voor het toepassen van 9% btw in het kader van kortdurende verhuur is het ook van belang of:
– de verhuurde accommodatie gemeubileerd is;
– de accommodatie voorzien is van nutsvoorzieningen en;
– er andere op tijdelijk verblijf gerichte diensten worden verricht, zoals schoonmaak of het regelen van bed- en badlinnen.
Zoals eerder beschreven is de 9% btw alleen van toepassing wanneer de verhuur vergelijkbaar is met de verstrekking van accommodaties in het hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. De staatssecretaris heeft in zijn beleid aangegeven dat dit ruim moet worden uitgelegd. Met bovengenoemde kenmerken in acht genomen kunnen bijvoorbeeld ook appartementen en woningen die zijn ingericht voor kort verblijf vallen onder een dergelijke accommodatie.
In het kort
Als er sprake is van een kort verblijf (maximaal 6 maanden) in een accommodatie in de context van een hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf, is de verhuur dus belast tegen 9% btw. Bijvoorbeeld een gemeubileerd appartement bij jouw manege, dat je tijdelijk verhuurt aan een ruiter. Je kunt als verhuurder de btw aftrekken op kosten die je maakt voor de accommodatie. Vooral bij investeringen in de accommodatie kan dit financieel voordelig zijn.
Het is financieel voordelig om btw af te trekken op kosten van investeringen in de accommodatie.
Verhuur aan buitenlandse afnemers?
Ook wanneer je woonruimte voor een korte periode verhuurt aan een buitenlandse afnemer, moet je Nederlandse btw in rekening brengen bij deze afnemer. Het maakt hierbij niet uit of de afnemer een particulier of een ondernemer is. Volgens de btw-regelgeving worden diensten met betrekking tot onroerend goed, zoals verhuur, belast in het land waar het onroerend goed zich bevindt. Dit resulteert in de verplichting om Nederlandse btw in rekening te brengen. Gelukkig kan een buitenlandse ondernemer deze btw doorgaans terugvragen bij de Nederlandse Belastingdienst.
In gevallen waarin je de accommodatie langer dan 6 maanden verhuurt, wanneer de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven naar de accommodatie verplaatst of wanneer een van de andere eerder genoemde kenmerken voor kortduren[1]de verhuur niet van toepassing is, wordt de verhuur vrijgesteld van btw. In dat geval kun je als verhuurder geen btw in rekening te brengen bij de (buitenlandse) huurder, en kun je de btw op gerelateerde kosten ook niet in aftrek brengen.
Waar op te letten bij werknemers?
Een ander belangrijk punt dat we graag onder de aandacht brengen is de verhuur van woonruimte aan werknemers. Wanneer woonruimte ter beschikking wordt gesteld aan werknemers, kan dit worden beschouwd als loon. Vooral wanneer er geen vergoeding wordt gevraagd of als de vergoeding (te) laag is. Dit heeft tot gevolg dat de btw op kosten voor de woonruimte in beginsel niet aftrekbaar is, zelfs niet in het geval van kortduren[1]de verhuur.
Hoe voorkom je dit?
Het vaststellen van een tenminste kostprijs dekkende vergoeding is van groot belang om te voorkomen dat de terbeschikkingstelling als loon wordt beschouwd zonder dat de btw op kosten aftrekbaar is. Het is daarom aan te raden om zorgvuldig de voorwaarden en duur van de verhuur te documenteren en, als dat nodig is, professioneel advies in te winnen om aan de geldende fiscale regels te voldoen. Zo kun je ongewenste consequenties te vermijden.
